Werden vermietete Immobilien in einen Familienpool oder eine vermögensverwaltende Personengesellschaft eingelegt, ergeben sich hieraus diverse steuerliche Konsequenzen. Die Vertragsgestaltung spielt dabei eine ganz besondere Rolle und sollte niemals ohne den Steuerberater/Fachanwalt für Steuerrecht umgesetzt werden. Im Besonderen hat sich der Bundesfinanzhof jetzt einer Sonderproblematik zugewandt, welche bei Steueroptimierungskonzepten durch den Steuerberater beachtet werden muss.

Bei einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass eine Überschusserzielungsabsicht besteht. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Vermietung einer Befristung unterliegt. Hierfür spricht, wenn der Eigentümer ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu fünf Jahren seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.

Das gilt nach Ansicht des BFH auch, wenn die vermietete Immobilie im entsprechenden Zeitraum an eine die Vermietung fortführende gewerblich geprägte Personengesellschaft veräußert wird, an welcher der Verkäufer selbst beteiligt ist. Zwar werden weiterhin steuerbare Einkünfte durch Vermietung erzielt. Doch die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln. Eine die Einkunftsarten übergreifende Einkünfteerzielungsabsicht kennt das EStG nicht. Verwirklicht also die Personengesellschaft gewerbliche Einkünfte, knüpfen diese nicht mehr an die private Nutzungsüberlassung an. Die Gewinnerzielungsabsicht gemäß § 15 EStG hat nach Meinung des BFH eine ganz andere Zielrichtung als die Überschusserzielungsabsicht nach § 21 EStG. Deshalb kann die gewerbliche nicht als Fortsetzung der privaten Vermietung angesehen werden.

Steuerberater Hinweis:

• Vermietet hingegen eine vermögensverwaltende Personengesellschaft die ihr vom Beteiligten veräußerten Grundstücke weiter, erfüllt der Gesellschafter gemeinschaftlich mit anderen nach wie vor den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung. Er hat die Einkünfteerzielungsabsicht vor dem Verkauf allein und danach zusammen mit anderen. Diese Kontinuität wird unterbrochen, wenn die Personengesellschaft gewerblich geprägt ist. Hier umfasst die Gewinnerzielungsabsicht die gesamte Unternehmenstätigkeit.

Fundstellen: BFH 9.3.11, IX R 50/10; BFH 9.7.02, IX R 47/99, BStBl II 03, 580; BMF 8.10.04, IV C 3 - S 2253 - 91/04, BStBl I 04, 933, Rz. 34