Bei unterschiedlicher Gebäudenutzung hat eine getrennte Qualifizierung der Aufwendungen als Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zu erfolgen. Das erfolgt nach einem neueren Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) für jede Nutzungseinheit eines Gebäudes, also etwa für Wohn-, Büro- und Betriebsräume. Bei gebrauchten Immobilien sind Modernisierungsaufwendungen an vorhandenen und funktionierenden Installationen nur dann als Anschaffungskosten zu behandeln, wenn sie den Ausstattungsstandard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster anheben. Diese Beurteilung ist für jede Nutzungseinheit getrennt vorzunehmen.

Bei der Beurteilung und Einordnung muss die vorherige oder künftige unterschiedliche Nutzung berücksichtigt werden. Steuerobjekt ist nämlich die einzelne Einkunftsquelle, die sich nach dem jeweiligen einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang bestimmt. Das gilt bei Mieteinkünften sowohl im Hinblick auf die Einkunftserzielungsabsicht als auch auf die Qualifizierung der Aufwendungen. Daher kann die Funktionstüchtigkeit der Geschäftsräume im Erdgeschoss anders zu beurteilen sein als die in den Obergeschossen gelegenen Büros und Wohnungen.

Neben unterschiedlichen technischen Erfordernissen können auch optische Gesichtspunkte relevant sein. Daher können Aufwendungen für eine Fassadenrenovierung oder Kellersanierung in Hinsicht auf das Ladenlokal anders zu berücksichtigen sein als in Bezug auf die übrige Hausnutzung. Das gilt etwa, wenn die vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen im Keller zur Herstellung der Betriebsbereitschaft des Lokals, nicht hingegen auch in den Obergeschossen gedient hatten.

Anders wäre es wiederum, wenn Schäden ein derartiges Ausmaß annehmen, dass sie insgesamt zur Funktionsuntauglichkeit aller Raumeinheiten führten. Dann lägen insgesamt Anschaffungskosten vor.

Hinweis des Steuerberaters:

Grundsätzlich sollten Vermieter vor jeder größeren Investition den Rat des Steuerberaters einholen. Denn Vielschichtigkeit der Lösungsansätze kann individuell zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Fundstellen: BFH 18.8.10, X R 30/07; BFH 25.6.09, IX R 54/08, BStBl II 10, 124